شركات التمويل تحدد أبرز التحديات والجهات التنظيمية

كتب \مروان محمد ماجد

ناقشت الجلسة الثانية من مؤتمر بورتفوليو إيجيبت 2022، التى جاءت بعنوان: “أدوات وآليات جديدة تعزز جاذبية الخدمات غير المصرفية”، طموحات وتحديات ممثلى القطاع فى السوق المحلية خلال الفترة المقبلة.وكشفت الجلسة المثيرة التى أدارها حازم شريف، رئيس مجلس إدارة شركة المال “جي. تي. إم”، ورئيس تحرير جريدة المال، عن معلومات جديدة بشأن اقتراب الإعلان عن أول نشرة اكتتاب فى صندوق للقيم المنقولة فى المعادن الثمينة “الذهب” بقيادة شركة «Evolve» للاستثمار القابضة.

وتطرقت الجلسة إلى تحديات قطاعات التمويل غير المصرفي، سواء العقارى أو المتناهى الصغر، والتى تمثلت فى ندرة بيانات العملاء، إلى جانب انخفاض التمويلات العقارية طويلة الأمد، وازدواجية التعامل الضريبى مع وثائق صناديق الاستثمار العقاري.

ووعدت الجهات المنظمة، من خلال ممثلها الدكتور محمود جبريل، رئيس الإدارة المركزية لتمويل الشركات بالرقابة المالية، بقرب الانتهاء من بناء منظومة أو هوية رقمية شاملة للعملاء يمكن أن تستعين بها شركات التمويل لتسهيل عملها، إلى جانب مناقشات مكثفة ومستمرة مع مسئولى السوق لمناقشة ووضع حلول للتحديات التى تواجههم.

حضر الجلسة كل من “سامح الترجمان، الرئيس التنفيذى لشركة «Evolve» للاستثمار القابضة، والدكتور محمود جبريل رئيس الإدارة المركزية لتمويل الشركات بالرقابة المالية، وحازم مغازى الرئيس التنفيذى لشركة أمان للخدمات المالية”، إلى جانب أحمد أبو السعد، الرئيس التنفيذى لشركة أزيموت مصر، عضو مجلس إدارة البورصة المصرية، وأيمن عبد الحميد نائب رئيس مجلس الإدارة، العضو المنتدب لشركة الأولى للتمويل العقاري.

فى البداية، رحب حازم شريف، رئيس تحرير جريدة «المال» بضيوف المنصة والحضور، ثم وجه سؤاله إلى ممثل الهيئة العامة للرقابة المالية الدكتور محمود جبريل رئيس الإدارة المركزية لتمويل الشركات عن ملامح خطة الهيئة لطرح منتجات مالية جديدة خلال الفترة المقبلة.

وقال “جبريل” إن الهيئة تمكنت من إصدار بعض المنتجات المالية التى تتماشى مع الأسواق العالمية وتمثل عائدًا اقتصاديًا وتمويليًا كبيرًا مثل القواعد المنظمة للعقود الآجلة، وكذلك إجراء تعديلات فى قانون سوق المال 95 فيما يخص نشاط توريق الحقوق المالية المستقبلية والقواعد المنظمة للسندات الخضراء.

وأوضح “جبريل” أن أجندة الهيئة الحالية تتضمن القواعد المنظمة لصناديق القيم المنقولة والاستثمار فى صناديق المعادن النفيسة مثل الذهب.

وواصل حازم شريف أسئلته إلى محمود جبريل، ولكن هذه المرة عن الصناديق العقارية، مشيرًا إلى أنها رغم ظهور ضوابطها التنظيمية منذ فترات طويلة فإن السوق لم تشهد الا ظهور كيانين للنور، فهل أصبحت السوق بحاجة إلى مراجعة القوانين المنظمة للادوات المالية بشكل عام، والصناديق العقارية بشكل خاص.

وأكد “جبريل” أن هناك مناقشات ولقاءات مستمرة مع ممثلى صناديق الاستثمار فى مصر تدور حول الجدوى الاقتصادية والاستثمارية للصناديق العقارية ومناقشة شق الضريبة العقارية الذى يمثل أزمة على صناديق الاستثمار العقاري، وتمثل ازدواجًا ضريبيًا، ما يجعل الأزمة ليست تنظيمية ولكنها تشريعية.

وانتقل الحديث عن الاستثمار فى الأدوات المالية المدعومة بالذهب، إذ وجه حازم شريف حديثة إلى الدكتور سامح الترجمان الرئيس التنفيذى لشركة «Evolve» للاستثمار القابضة، التى تعد أولى الشركات التى تستثمر فى الأدوات المالية المدعومة بالذهب.

وسأل حازم شريف الدكتور سامح الترجمان عن طبيعة عمل الشركة الجديد، وموعد طرح أول صندوق استثمار فى الذهب.

وكشف “الترجمان” عن تولى شركة أزيموت مصر إدارة أول صندوق للاستثمار فى الذهب تصدره «Evolve، موضحًا أن الطرفين أصدرا مسودة صندوق الاستثمار فى الذهب، ومن المقرر الانتهاء من نشرة الاكتتاب فى وقت قريب ثم الإعلان عنها بشكل رسمي.

وتساءل حازم شريف عن رد فعل المستثمرين حول الفكرة، فى ظل الارتفاعات الكبيرة التى تشهدها سوق الذهب، وهل الوقت أصبح مناسبًا لإطلاق مثل هذه الآليات.

قال الدكتور سامح الترجمان إنه لا يوجد ما يسمى بالوقت المناسب للاستثمار فى الذهب، موضحًا أن ذلك يختلف على حسب طبيعة كل مستثمر، فالبعض يرغب الاستثمار فى الذهب وقت الأزمات، والأخر يرغب فى الشراء وقت الهدوء، وبالتالى يجب أن يصبح الهدف الرئيسى هو المحافظة على قيمة وثروة المواطنين من خلال هذه الآليات.

وأكد أن تحديد الفترة الزمنية التى سيتم بها الاحتفاظ بالذهب تعد من العوامل المهمة فى الصناعة، وبالتالى لا يوجد توقيت مناسب لشراء الذهب ففى مصر على سبيل المثال حدث إقبال كبير على شراء الذهب الفترة الأخيرة، نتيجة ارتفاع شهية المواطنين وانعكاسًا لارتفاع سعر الدولار.

ويرى “الترجمان” أن الذهب متواجد بشكل مستمر كأداة يمكن تطويعها لخدمة المستثمرين.

وأثنى الرئيس التنفيذى لشركة «Evolve» على القواعد المنظمة التى تؤهل الذهب أن يصبح أداة مالية يمكن التعامل عليها وهى الفكرة التى يجب أن تقوم عليها المؤسسات المالية فى الوقت المقبل.

ووجه حازم شريف السؤال لأحمد أبو السعد، الرئيس التنفيذى لشركة أزيموت مصر، عضو مجلس إدارة البورصة المصرية حول صناديق الاستثمار فى الذهب، وتوقيت طرح أول صندوق تحت إدارتها، إلى جانب مدى مناسبة الظروف الحالية.

قال أحمد أبو السعد إن شكل صناديق الاستثمار قد تغير بشكل كبير بعد عام 2020 بعد أن أصدرت الهيئة قرارها بالسماح لشركات الإدارة بإصدار وتأسيس صناديق استثمار خاصة بها، وبالفعل كانت “أزيموت” أول شركة إدارة تؤسس صناديق تابعة لها ما رفع عدد الإصدارات الجديدة من الصناديق الخاصة بـ”أزيموت” إلى نحو 5 صناديق.

وأوضح “ابو السعد” أن عملية اطلاق الصناديق أصبحت سهلة للغاية وبها طفرة كبيرة نظرًا للتعاون الكبير مع الهيئة العامة للرقابة المالية وتفهمها لمشاكل القطاع.

وطالب بالتخلى عما وصفة بفكرة “ديمقراطية الاستثمار”، موضحًا أن الجميع لديه حق الاستثمار فهو ليس حكرًا على رجال الأعمال أو الشركات أو من يمتلك فوائض مالية.

وقال إن صناديق الاستثمار تعطى فرصة لتنويع الاستثمار، مثل صناديق الدخل الثابت والاسهم والمعادن النفيسة مثل الذهب وغيرها من الأشكال.

وقال “أبو السعد” إن الهيئة قامت بتهيئة المناخ للصناديق العقارية، وما زالت تعمل على حل مشكلاته، وهو الأمر الذى يتم إجراؤه على صناديق القيم المنقولة حالياً.

وأوضح أن التشريعات القانونية للصناديق العقارية تغيرت أكثر من مرة على مدار السنوات الماضية، لكن ستظل الأزمة قائمة بسبب الوضع الضريبى الحالى للصنايق والذى يتضمن ازدواجا ضريبيا.

ولفت إلى أنه جار الانتهاء من نشرة اكتتاب صندوق الذهب التى من المرجح تقديمها إلى الرقابة المالية خلال أيام، وإطلاق الصندوق بنهاية شهور الصيف.

وأوضح “أبو السعد” أن صناديق الذهب تعد نوعا من أنواع التنويع فى المدخرات المالية، مشيرا إلى أن هناك هدفا مشتركا ما بين أزيموت وEvolve” يتمثل فى تحويل الصناديق إلى مصادر للثروة عن طريق الاستثمار فى وثائق صناديق الذهب.

وأشار إلى أن الشركة اتبعت تجربة بعض الدول التى تتشابه مع مصر، موضحاً أن الأهم فى تجربة صناديق الذهب هو العمل على تغيير فكرة الاستثمار فى الذهب عبر البيع والشراء التقليدي.

وتوجه حازم شريف بسؤاله هذه المرة إلى حازم مغازي، الرئيس التنفيذى لشركة أمان للخدمات المالية، حول قطاع التمويل الاستهلاكى وأداوت التوريق وغيرها وأهم التحديات التى توجه الصناعه.

وقال “مغازي” إنه منذ صدور القانون المنظم لعمليات التمويل متناهى الصغر فى العام 2014 وتشهد السوق معدلات نمو متتالية عامًا بعد الآخر، لافتًا إلى أن معدلات النمو فى القطاع كانت تصل إلى نحو %40 فى العام.

وأوضح أن الفترة التى واجه فيها العالم كورونا ارتفعت فيها معدلات الطلب على التمويل، وهو ما يعد البداية الحقيقة والقوية لتنفيذ برامج التمويل.

وأكد “مغازي” أن شركات التمويل متناهى الصغر تستحوذ على حصة سوقية قدرها %60 من اجمالى المعاملات التى تنقسم بينها وبين الجمعيات، متوقعًا أن ترتفع المعدلات لتصل إلى %80 تقريباً خلال الفترة المقبلة.

واشار إلى أن أحد أسباب نجاح هذه الخطوة ونمو معدلات التمويل المتناهية الصغر هو تفهم الدولة لهذا الأمر وقدرة الآليات الجديدة على تقديم استفادة حقيقية لصالح العملاء.

واستنكر الرئيس التنفيذى لشركة أمان للخدمات المالية عدم وجود بيانات كافية حول عدد العملاء، علاوة على التفاصيل التى تسمح بتقديم تمويلات استهلاكية من عدمه.

وأضاف أن أحد أهم الأمور الجيدة لتنشيط القطاع هو قيام البنك المركزى بوضع شروط تشدد على البنوك التابعة ضرورة تخصيص جزء من المحفظة لصالح عمليات تمويل المشروعات الصغيرة والمتناهية الصغر.

وأكد أن آخر بيانات حصلت عليها الشركة بخصوص عمليات تخص عام 2020 والتى اظهرت أن عدد العملاء الذين استفادوا من عمليات التقسيط بلغ 1.3 مليون عميل، وهو الرقم الذين يمكن مضاعفته كل عام خاصة أننا لدينا فى مصر 65 مليون عميل لديهم القدرة على التقسيط.

وأوضح أن العديد من الشركات أقبلت على هذا النوع من الانشطة خلال الفترة الأخيرة، فى ظل وجود صعوبة للأساليب التمويلية الاخرى.

وأكد أن شركته نجحت فى إتمام 3 عمليات توريق لمحفظتها المالية خلال الفترة الأخيرة ما وفر جزءا من السيولة لكن لا يمكن الاعتماد على هذه الآلية بشكل كبير، ما دفع لدراسة الحصول على تسهيلات ائتمانية من احد البنوك.

وتساءل حازم شريف رئيس تحرير جريدة «المال» عن مطالب الشركات والقطاع من الهيئة العامة للرقابة المالية، إذ أوضح “مغازي” أن المشكلة الأكبر التى تواجه القطاع هى ندرة قاعدة المعلومات التى تسهل عملية الرد على العميل.

وأضاف: “دائما ما يكون لدى العميل رغبة فى إتمام الأمور بشكل سريع، مؤكدًا أن هناك العديد من الآليات التى يمكن أن تقدمها الجهات الرقابية وتسهل من هذه العملية”.

وترك حازم شريف رئيس تحرير جريدة المال المساحة للدكتور محمود جبريل، ممثل هيئة الرقابة المالية للرد على استفسارات ومتطلبات “مغازي”، وأهمها نقص البيانات.

وقال محمود جبريل إن صدور قانون التكنولوجيا المالية مكن الأنشطة المالية غير المصرفية من ممارسة دورها والحصول على المعلومات التى تحتاجها بشكل سلسل.

وإلى جانب ذلك، أكد أن الرقابة المالية تستهدف العمل على إطلاق منظومة أو قاعدة تتضمن جميع بيانات العميل وأرقام التليفون وربطها أيضًا بمصلحة الأحوال المدنية، وبالتالى سيصبح لدى كل متداول أو عميل خدمات مالية غير مصرفية هوية رقمية يمكن ربطها بكل المنتجات التى يتعامل عليها.

وأضاف: “على سبيل المثال يمكن من خلال الهوية الرقمية معرفة حجم القروض فى محفظة العميل، سواء فى التمويل الاستهلاكى او التمويل متناهى الصغر”.

وتساءل حازم شريف عن موعد جاهزية المنظومة أو القاعدة، وأجاب محمود جبريل قائلاً: “ستكون متاحة قريبا ولكن جاهزيتها ستكون مرهونة بجاهزية تعامل الشركات رقميا معها، بحيث يتم ربط جميع الشركات على نظام إلكترونى واحد”.

ووجه حازم شريف سؤاله إلى أيمن عبد الحميد، نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة الأولى للتمويل العقاري، حول مشاكل قطاع التمويل العقاري، ومقترحاته للتطوير.

وقال أيمن عبد الحميد إن قطاع التمويل العقارى لديه تحديات تختلف نوعًا ما عن باقى القطاعات الاقتصادية، موضحا أن أغلب دول العالم تقدم تمويلات عقارية طويلة الأمد، وهو ما لم تشهده مصر باستثناء المبادرة الأخيرة للبنك المركزي.

وطالب بضرورة البحث عن حلول لهذا الأمر، خاصة أنه من الأمور الجوهرية التى تؤثر على حركة القطاع العقارى بشكل كامل، مشيرًا إلى أن عمليات التمويل العقارى لا تعد ضمن عمليات التمويل الاستهلاكي، بل تمويل استثمارى لما فيه من تعظيم للأصول المملوكة.

وأشار عبد الحميد إلى أن القطاع العقارى معدلات نمو هائلة جدًا يشهد معدلات نمو هائلة خلال السنوات الأخيرة، معتبرًا أن التحدى الحقيقى يتمثل فى إيجاد حلول تمويلية طويلة الأمد، إلى جانب تقديم حلول حقيقية لأزمة تسجيل الوحدات.

وأكد أن الشركات العقارية حتى العام 2008 لم تكن لتمنح العملاء أوراق الملكية إلا بعد سداد %100 من سعر الوحدة المبيعة، إلا أنه ومنذ هذا التاريخ ومع الأزمة المالية العالمية ذهبت الشركات العقارية نفسها لعمليات التمويل العقاري، بسبب وجود مخزون.

وأضاف العضو المنتدب لشركة الأولى للتمويل العقارى من هنا بدأت المشكلات التى تواجه عددًا من المطورين وهو ما دفعهم للجوء لعمليات التوريق للوفاء بالالتزامات، سواء فى أقساط الأراضى أو عقود المقاولين أو الوفاء بتسليم الوحدات للعملاء.

واعتبر “عبد الحميد” أن الأزمات التى تعرضت لها الشركات العقارية تسبب فى أزمات أخرى لشركات التمويل والتى تعد الحلقة الأضعف بين المطور والعميل.

وطالب العضو المنتدب لشركة الأولى للتمويل العقارى بضرورة وجود تشريعات منظمة لهذه العملية بما يضمن حفظ حقوق الأطراف الثلاثة.

وهنا تدخل محمود جبريل للرد على أيمن عبدالحميد حول مشكلات وتحديات التمويل العقاري، موضحًا أن القطاع العقارى يستحوذ على حصة كبيرة من عمليات التوريق التى تمت الفترة الأخيرة.

وأضاف: “على سبيل المثال استحوذت عمليات التوريق فى القطاع العقارى على 34% من إجمالى محفظة توريق الحقوق المالية الآجلة، والبالغة 23 مليار جنيه خلال “2021.

ووجه حازم شريف سؤاله لجميع الضيوف حول رؤيتهم الشاملة لمستقبل قطاع الخدمات المالية غير المصرفية، وبدا بتوجيه سؤاله إلى الدكتور سامح الترجمان، باعتباره أحد المؤسسين للمنظومة التشريعية لسوق المال، كما كان على رأس هيئة التمويل العقارى فى وقت سابق.

ويرى سامح الترجمان أن التمويل العقارى من الموضوعات الشائكة، ويجب النظر إليها بشكل أشمل واوسع، موضحا أن الموضوع ليس أحادى الأطراف لكنه يشارك به المطور والممول والعميل.

وأضاف: أن هناك خطرا كبيرا على التمويل العقاري، إذ يجب أن يركز كل طرف من الأطراف المذكورة فى زاويته وأن يلعب دوره المحددة لتصبح المنظومة أوضح، فدور المطور تنفيذ المشروع وتسليمه، بينما تتولى البنوك والمؤسسات المالية التمويل، العالم يسير وفقا لهذه الآلية.

من جانبه، قال، أحمد ابو السعد، إن مصر بلد الفرص الكبيرة، ونتمنى أن تكون التوجهات الاقتصادية والمالية للدولة هدفها تشغيل الاستثمار والانتاجية.

وأكد “أبو السعد” أن طرح شهادات استثمار فى البنوك بفائدة مرتفعة كما هو معمول بها الآن يعد أمرا منفرا للتشغيل الاقتصادى والاستثماري، مشددًا على ضرورة تشجيع المواطنين على تنويع استثماراتها على مستوى الأصول.

وأخيرًا، يرى الدكتور محمود جبريل، أن الحكومة تسير فى وضع التشريعات المنظمة لجميع عميليات القطاع، وأن القنوات أصحبت مفتوحة للجميع.